Em todas as transações referentes à compra ou venda de um imóvel, é necessário recolher o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. O imposto deve ser pago por quem compra um imóvel e não será cobrado apenas em casos de doação.
Como é calculado o ITBI?
O valor do imposto deve ser calculado com base no valor venal do imóvel e na alíquota do ITBI, valores estes, que serão estabelecidos pelo município, podendo chegar a um valor de até 3% sobre a base de cálculo da transação. Nesse ponto, já podemos adiantar que a alíquota vai variar conforme a cidade em que o imóvel foi comprado e você poderá consultar a base atual do município através do site da sua prefeitura.
Já no que se refere ao valor venal, é importante verificar que este não irá corresponder, necessariamente, ao preço da venda, e sim, ao valor de mercado. Ou seja, todo ano, o município estabelece um determinado valor venal para cada imóvel para efeito da cobrança do IPTU, sempre com base em critérios diversos e cálculos predeterminados. Esse valor poderá ser consultado posteriormente no carnê do IPTU.
Por exemplo, em uma simulação simples cujo valor venal foi estipulado em R$550 mil, a conta deve ser feita da seguinte forma:
ITBI = 550.000 X 3% = 16.500
Logo, o valor de impostos a ser pago para que seja feita a transferência de um imóvel no valor de R$550 mil é de R$16.500.
Quem é o responsável por fazer o pagamento do ITBI?
Geralmente, o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador, conforme estabelecido pelas leis municipais.
No entanto, isso não impede que o contrato de compra e venda venha a estabelecer o vendedor como responsável pelo pagamento do imposto. E nesse caso, se o vendedor, por algum motivo, não fizer o recolhimento, o fisco municipal possivelmente vai cobrar do comprador.
Algumas leis municipais definem que o pagamento do imposto deve ocorrer por ocasião do registro da escritura; em outras, por ocasião da lavratura da escritura pública.
Quando há isenção do ITBI?
Existem alguns casos em que não é necessário fazer o pagamento do imposto. São eles:
Primeira aquisição de imóvel desde que o mesmo tenha valor inferior a R$ 176.444,41;
Quando há fusão ou incorporação de uma empresa (pessoa jurídica);
Quando o imóvel é incorporado ao patrimônio da empresa (pessoa jurídica);
Quando o imóvel foi adquirido através do Programa Minha Casa Minha Vida.
É possível não pagar o ITBI?
Em linhas gerais, a resposta é não. Contudo, se o comprador achar que valor cobrado é indevido, ele poderá fazer a contratação de um avaliador que vai fornecer um laudo técnico de avaliação. Com esse laudo em mãos, o comprador pode solicitar que o tributo seja revisado.
No caso de sucessão por doação ou falecimento, em vez do ITBI, passa a ser cobrado o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) que refere-se a um tributo estadual e possui alíquota de 3 a 6% sobre a base de cálculo.
Como funciona o pagamento do ITBI para um imóvel na planta?
É importante ressaltar que, mesmo quando o imóvel estiver na planta, o comprador deve fazer o pagamento do ITBI. Nesse caso, o cálculo do imposto vai levar em consideração o valor do imóvel pronto.
O valor do ITBI pode entrar no financiamento?
Sim! Alguns bancos conseguem incluir o valor do ITBI, assim como demais custos cartorários, no contrato de financiamento. Para tanto, os custos não podem ultrapassar 5% do valor financiado ou 4% no caso de imóveis financiados com o uso do FGTS.
É possível fazer o pagamento do imposto de forma parcelada?
Dependendo do município em que o imóvel foi comprado, é possível fazer o pagamento do imposto em até 12x sem juros. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o parcelamento ainda não é aceito, porém, já existe um projeto na câmara que visa a adesão do parcelamento no imposto em todos os municípios brasileiros.
Quando pagar o ITBI?
Assim como acontece com o parcelamento, o prazo de pagamento do imposto também varia de uma cidade para outra. Alguns municípios fazem a cobrança antes da lavratura da escritura pública, já outras fazem o recolhimento do imposto após o registro.
Outros impostos que envolvem a compra e venda
Taxa de corretagem;
Registro do imóvel;
Escritura pública;
Evolução da obra;
Custos de financiamento;
Taxa de interveniência;
IR (para quem vende);
Despesas com documentação (para quem vende).
É de extrema importância que tanto o comprador quanto o vendedor estejam cientes de todos os custos envolvidos na transação de um imóvel. Além disso, contar com o acompanhamento de um corretor durante todo o processo para solucionar as dúvidas faz toda a diferença.
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